Vigencia de las arras penitenciales en compraventa

Mercantil

Vigencia de las arras penitenciales en compraventa

El TS declara que las arras penitenciales deben entenderse vigentes hasta la consumación del contrato, si no se estableciese otro momento en el contrato.

La sentencia de primera instancia consideró que las arras establecidas con el carácter de penitenciales se referían exclusivamente a la cantidad entregada a la firma del contrato privado de compraventa. Sin embargo, entiende que la vigencia del pacto de arras subsistió sólo hasta el momento en que se inicia el cumplimiento de alguna de las prestaciones del contrato; y por ello estima que, en la fecha en que el actor entregó al demandado la cantidad de 1.324.008 euros en concepto de precio, tras una entrega inicial por igual importe -arras penitenciales-, se extinguió la facultad de desistir. Por ello desestima la demanda.

Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación afirmando que el pacto de arras había de entenderse vigente hasta la consumación del contrato, considerando que las arras estaban efectivamente constituidas por la cantidad inicialmente entregada. La Audiencia dictó sentencia por la que desestimó el recurso.

Se centra el recurso en dos cuestiones. La primera es la que se refiere a la duración del pacto de arras penitenciales, según la intención de las partes reflejada en el contrato; y la segunda, en qué condiciones cabe ejercer el derecho de desistimiento.

La Sala considera, en cuanto al momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento -con aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales- que hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato ya que las partes no han expresado nada distinto y la entrega de los inmuebles a la compradora no se ha producido aún en el momento de interposición de la demanda.

Por otro lado, siendo la compradora quien desiste, no cabe duda de que lo expresado en el contrato es que tal desistimiento supone la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras y nada más. Resulta clara al respecto la cláusula cuando dice «Las partes pactan considerar la cantidad que se entrega por la parte compradora como arras penitenciales, pudiendo rescindirse el contrato por ambas partes en el entendimiento de que si se hace a voluntad de la compradora ésta perderá la totalidad de la cantidad entregada...».

STS Sala 1ª de 20 septiembre de 2018. EDJ 2018/570773


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El TS señala que el desistimiento “ad nutum” procede en los supuestos en los que el plazo de duración estipulado sea ilimitado, trayendo causa de la prohibición de que una vinculación obligatoria sea indefinida o perpetua, conforme al artículo 1583 CC, en aras de la protección de la libertad individual.

 

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