Recientemente ha saltado en los medios de comunicación la actuación inspectora de determinadas comunidades autónomas sobre el cobro del impuesto en los arrendamientos de vivienda. Aunque a veces queramos olvidarnos de ello, prácticamente hay pocas cosas que no lleven asociado un impuesto, desde las funciones vitales más básicas: (comer, beber… de momento sólo se salva el respirar) hasta las operaciones jurídicas, incluyendo el alquiler de vivienda.

La sorpresa, indignación y novedad con la que los medios han tratado la tributación de los alquileres resulta especialmente llamativa cuando se conoce la historia jurídica del impuesto. Desde 1967, este impuesto ha venido regulándose de forma similar, recogido en la LITP de 1980 y en la vigente LITP de 1993, por lo que en ningún caso puede decirse que se trata de un nuevo impuesto, ya que lleva casi 50 años de vigencia; la única novedad es que ahora las CCAA sí persiguen su cobro.
A la hora de determinar la base imponible, desde 1967 y a lo largo de las distintas leyes, la regulación del cálculo de la base imponible ha sido prácticamente idéntica, estableciendo una norma general (cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración) y dos normas especiales (a. si no hay duración, debe liquidarse por seis años; y b. Si es una finca urbana sujeta a prórroga forzosa, mínimo de tres años.)

Por lo que respecta al arrendamiento de vivienda, la evolución normativa también ha pasado por distintas etapas:

– LAU 1964, en la que los arrendamientos quedaban sujetos a prórroga forzosa indefinida.
– Decreto Boyer, por la que se elimina la obligación legal de prorrogar el contrato si las partes lo pactan expresamente.
– LAU 1994, en la que se establece una obligación del arrendador de prorrogar el contrato anualmente hasta cumplir los 5 años y un segundo período adicional obligatorio para el arrendador de 3 años adicionales.
– Ley 4/2013, por la que se reduce la duración de la prórroga obligatoria a un plazo de 3 años, y sucesivas prórrogas anuales adicionales.
Como vemos, las distintas leyes arrendaticias han venido marcando duraciones notablemente distintas, sin embargo, la normativa fiscal que obliga al pago de los impuestos no ha variado. Incluso la norma fiscal actualmente vigente es anterior a la LAU de 1994 por lo que ¿cómo encaja la referencia a las prórrogas forzosas en la normativa fiscal con la duración actual de los arrendamientos?

No cabe duda de que cuando un arrendatario de vivienda suscribe un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la vigente ley, aunque suscriba el arrendamiento por una única anualidad, está adquiriendo un derecho por tres años, puesto que, tras la reforma operada en 2013, este es el período al que estará obligado el arrendador a respetar el arrendamiento por dicho plazo.
Por ello, si bien creemos que referencia de la LITPAJD al cómputo de tres años en los arrendamientos sujetos a prórroga forzosa no deja de ser una mera coincidencia, entendemos que para el cálculo de la base imponible del ITP en un arrendamiento de vivienda deberá computarse un período mínimo de tres años, puesto que se trata de un arrendamiento urbano sujeto a prórroga forzosa, aunque su alcance sea distinto al que lo era bajo la LAU de 1964.

Pelayo de Salvador Morell
Abogado inmobiliario y economista