Imputación temporal de las entregas a cuenta en compraventa sujeta a condición suspensiva

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Imputación temporal de las entregas a cuenta en compraventa sujeta a condición suspensiva

El TEAC considera que en un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, las cantidades que, en su caso, reciba el vendedor con anterioridad a la transmisión de la propiedad se consideran anticipos o entregas a cuenta del futuro precio a percibir. Si finalmente no se cumple dicha condición suspensiva, por dichas cantidades se produce una ganancia patrimonial que no deriva de la previa transmisión de un elemento patrimonial, sino de una indemnización por daños y perjuicios, a integrar en la parte general de la base imponible del período impositivo en el que tenga lugar el incumplimiento de la condición suspensiva.

Una persona jurídica está interesada en la compra de unas fincas siempre que, a una fecha estipulada, se produzca la aprobación de un determinado plan urbanístico, de manera que si a esa fecha la aprobación no se ha producido, la compraventa queda definitivamente ineficaz, resolviéndose el contrato.

El tribunal analiza, en relación a la imputación de las cantidades entregadas a cuenta si pudieran considerarse como una operación a plazo o con precio aplazado, pero no lo considera aplicable en este caso porque las cantidades se cobran a cuenta antes de que se produzca la alteración patrimonial.

Se asemeja más a un contrato con opción de compra, el cual tiene un claro carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, si bien dicho contrato podría configurarse como bilateral en el caso de que se pacte un precio por conceder el derecho a optar por la compra de un determinado bien por precio cierto y en un determinado plazo, precio denominado prima de la opción.

De acuerdo con dicha configuración, este contrato tiene unos elementos necesarios o esenciales, el objeto y el precio, sin los cuales no sería válido o, simplemente, no existiría. Junto a dichos criterios, comunes a todo contrato, existe uno, igualmente necesario o esencial para su configuración como un contrato de opción de compra: el plazo para el ejercicio de la opción.

En cambio, el precio o prima de la opción es un elemento accesorio, no esencial, que, si se pacta, constituye la contraprestación por la concesión de un derecho a optar, durante un plazo, a la compra de un bien por un precio asimismo acordado. Luego el precio percibido retribuye la concesión de dicho derecho, y en cuanto tal, concedido este, nace para el beneficiario de la opción la obligación de abonarlo, ejercite o no su opción, hasta el punto de que la falta de ejercicio de dicha opción no determina la resolución del contrato de opción, solo su extinción natural dentro de las dos opciones posibles.

Por tanto, perfecto el contrato de opción por el concurso del consentimiento de los contratantes, quien perciba un precio a cambio de conceder una opción de compra estaría percibiendo una retribución de forma definitiva, cualquiera que fuere la voluntad del optante, sobre todo cuando la obligación de pago se establece pura y simplemente e incluso cuando se sujeta a condición resolutoria.

Resolución TEAC 5673/2017 de 16 enero de 2018. EDD 2018/802

Fuente: Actualidad Mementos Fiscal


 

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Entiende el TEAC que la Administración, al regularizar una ganancia patrimonial, no puede considerar un valor de adquisición cero de los bienes correspondientes, debiendo diferenciar si la adquisición o transmisión ha tenido lugar a título oneroso o gratuito, debiendo tomar, si es a título gratuito, el valor real del inmueble, y si es a título oneroso, algún valor de adquisición tendrá que tener, por lo que si toma como valor el de cero euros, sin utilizar los medios de prueba que obren en su poder, infringirá la norma legal.

 

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