El desahucio por precario

Tribuna

El desahucio por precario

El desahucio por precario es el proceso a seguir cuando se pretende por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida a alguien sin que éste tenga título, ya sea por tolerancia o inadvertencia del dueño.

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Requisitos, características y naturaleza del juicio por precario

En el juicio por precario el actor debe acreditar un título suficiente que legitime su acción al deducir la demanda, mientras que al precarista demandado incumbe demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la finca.

Por tanto, han de cumplirse los siguientes requisitos:

- Posesión real de la finca por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita el disfrute.

- Identidad de la finca objeto de desahucio para la recuperación posesoria que se solicita y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva sin dificultad alguna.

- Posesión material carente de título para ello y sin pago de merced por el arrendatario.

La posesión de un inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora su fin y periodicidad.

El juicio verbal de desahucio por precario no tiene el carácter de sumario del que gozaba en la derogada LEC de 1881, en el sentido técnico jurídico de juicios de una cognición limitada y, por ende susceptibles de una ulterior revisión en la vía judicial declarativa, de ahí que frente a los juicios verbales especiales, no producen efecto de cosa juzgada , y existe prohibición de reconvención, que habría de sustanciarse acaso por un procedimiento diverso al previsto para la sustanciación de la demanda principal.

Asimismo, se permite ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced, pues la jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva

La naturaleza de este juicio impone que su esfera de acción queda circunscrita al examen del título invocado por el actor para la tutela jurídica de su derecho a poseer y al de la situación del demandado, como poseedor material sin título, sin pagar merced.

 

El precario en las crisis matrimoniales

En el supuesto de crisis matrimonial el proceso se plantea cuando los progenitores de -normalmente- el esposo ceden -habitualmente de manera verbal- una casa propia a su hijo, recién casado, para que éste ubique allí su vivienda familiar junto a su esposa. Posteriormente el matrimonio se disuelve y en el proceso de divorcio se atribuye el uso de la vivienda a la ex esposa. Los dueños del piso, padres del esposo, reclaman la posesión del piso frente a la ex esposa en un juicio de desahucio por precario. Esta opone como título legitimador de su posesión la sentencia dictada en el procedimiento de familia. En estos casos, se entiende que la situación en que se encuentra la ex esposa frente a los propietarios del piso es la de "precario".

No obstante, es necesario analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente, un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico.

Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que se está ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión. Aquí, frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia.

En estos casos, la atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico hábil para justificar la posesión frente a los dueños de la vivienda, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica o una protección posesoria superior a la del precario.

 

Conflictos hereditarios antes de la partición de la herencia

Ocurre cuando un coheredero minoritario utiliza en exclusiva un bien de la comunidad hereditaria -normalmente un piso- sin celebrar con ésta un contrato de arrendamiento o de otra naturaleza, y lo hace frente a la oposición del resto de coherederos, que ostentan una posición mayoritaria en la comunidad.

Aunque antes se negaba que este supuesto encajara en la figura del precario, el criterio actual es, favorable a estimar la demanda de desahucio por precario instada por los coherederos mayoritarios frente a un coheredero minoritario que usa en exclusiva un bien de la herencia indivisa, marginando o excluyendo al resto de coherederos del uso a que también tienen derecho.

De forma que, si uno de los herederos, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, mas esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, no encontrándonos ante una posesión sin título, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho, exceso que queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos.

 

Conflictos hereditarios después de la partición de la herencia

Se plantea cuando tras la partición de la herencia sobreviene una situación de copropiedad sobre un inmueble. Uno de los condóminos, con una cuota minoritaria en la comunidad, usa el bien de manera exclusiva y excluyente, con la oposición mayoritaria del resto de los comuneros, quienes para recuperar la posesión interponen una acción de desahucio por precario.

En este caso, existen dos criterios, sin que el Tribunal Supremo haya zanjado la cuestión:

a) Una corriente considera que debe estimarse la demanda de desahucio por precario, pues aunque el comunero minoritario que usa el bien en exclusiva tiene, efectivamente, un título que legitima su posesión, ese título no le legitima para poseer el bien en su totalidad y en exclusiva, impidiendo así la posesión a que también tienen derecho el resto de los condueños.

b) Otra entiende que nunca puede admitirse el precario entre comuneros de una comunidad ordinaria -romana, o por cuotas-, y singularmente entre coherederos tras la partición, sobre la base del art. 1068 CC, según el cual "la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados".

Fuente: Memento Procesal Civil 2018


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Desahucio por precario y derecho de retención

Desahucio por precario y derecho de retención

La Sala declara que el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título, y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio.

 

COMENTARIOS6

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QUIM • 2020-06-20 16:41:50

HOLA
TENGO UN LOCAL ALQUILADO Y ME QUEDAN 6 AÑOS DE CONTRATO ME HAN ENVIADO UNA CARTA QUE EL DUEÑO DE LOCAL A FALLECIDO Y ME ANULAN EL CONTRATO ME DAN 4 MESES PARA MACHAR NO DICEN NADA DE INDENIZACION ES CORRECTO

Gladys • 2020-02-27 11:27:09

Estoy en un piso de ocupa me llegado juicio verbal desausio precario k debe hacer cuanto tiempo me pueden dar para salir

ANSELMO • 2019-12-10 21:08:35

Tengo un terreno que heredé de mi padre pero una comunidad agrícola dice ser la dueña, yo tengo todo legal. ELLOS se ampararán en la ley de comunidades agrícola. Pero su escritura dice camino público y terrenos particulares. Yo creo que ESE es el error

Marcelo • 2019-07-09 01:23:28

Hola me divorcie hace un tiempo sin hijos de ppr medio y me ex me inicio una retencion por precariedad la cual me estan descontando. Consulto cuando se disuelve esa retencion ppr que tengo hijos con mi actual parrja y eso me esta perjudicando.

Maria de la Paz Suarez Santana • 2019-03-26 19:44:57

Gracias 🙏 por la información me ha quedado clara.Mi madre no ha fallecido.

juan • 2019-02-25 15:04:46

Hola que tal, estoy okupando una vivienda y me manda el juzgado un juicio verbal deshaucio precario. que proceso lleva esto o que tiempo me puede dar un juez

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