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Entiende la Sala que no es óbice para
no aplicar la Ley 57/1968 que promotora y comprador pactaran la sujeción al régimen
de garantías de dicha ley, pues ese pacto determinaba que las garantías se rigieran
por lo pactado.

Lo antedicho no queda desvirtuado
por la circunstancia de que el TS admita que el comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar
en el contrato de compraventa la obligación del vendedor de garantizar la devolución
de las cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la
Ley 57/1968, porque en tal caso la sujeción del aval al régimen de la Ley 57/1968
provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de su interpretación
jurisprudencial".

Así, n​​o es jurisprudencia que
un pacto estrictamente privado entre una sociedad del sector inmobiliario y una
promotora- vendedora por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la Ley 57/1968
vincule a un banco que tiene concertada con la promotora-vendedora una póliza colectiva
de aval para la promoción de que se trate, pues la jurisprudencia de esta sala sobre
la efectividad de las pólizas colectivas se funda en la protección que la Ley 57/1968
dispensa a los compradores incluidos en su ámbito, no a los profesionales del sector
inmobiliario ni a los particulares que compren para invertir, pues de otra forma
no se comprendería por qué el art. 7 de dicha ley declare irrenunciables los derechos
de los compradores.

En consecuencia, la cobertura de los
avales no podía extenderse a más cantidad que la expresada en ellos, pues al no
darse la finalidad residencial los avales podían tener la fuerza ejecutiva que les
asignaba la Ley 57/1968, pero al margen de su literalidad no era aplicable en contra
del banco avalista la doctrina jurisprudencial sobre la improcedencia de oponer
el límite cuantitativo del aval.

Por tanto, es correcta la decisión
de la sentencia recurrida de limitar la responsabilidad de la avalista a las cantidades
avaladas hasta el límite indicado en los respectivos avales individuales y excluir
su responsabilidad en cuanto al resto de los anticipos hechos por el comprador a
la promotora por encima de dicho límite.

STS (CIVIL) DE 3 SEPTIEMBRE DE 2020. EDJ 2020/655373