Aplicación de cláusula penal por incumplimiento del arrendatario

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Aplicación de cláusula penal por incumplimiento del arrendatario

El TS considera que en los contrato de arrendamiento en las que ambas partes son empresarios, la cláusula penal inserta sólo puede declararse nula en los supuestos en los que se infrinja la autonomía de la voluntad de las partes. Por tanto, cabe aplicarla por incumplimiento de un contrato de arrendamiento de local, aunque el mismo hubiera sido arrendado inmediatamente a un tercero.

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Dos empresas celebran un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por el que se cede un inmueble en arrendamiento. Este contrato contiene una cláusula penal con indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones asumidas.

Una vez resuelto el contrato por falta de pago, la arrendadora interpone demanda de reclamación de cantidad derivada de la cláusula penal pactada. Mientras que en primera instancia se desestima la demanda por considerarse que la indemnización ha de quedar limitada al tiempo que el local hubiera permanecido libre y en este caso otro arrendatario sustituyó al demandado de forma inmediata, la Audiencia Provincial, entendiendo igualmente que la indemnización debe limitarse al tiempo en el que el local haya permanecido desalojado, declara la abusividad y consiguiente nulidad de la cláusula penal, pues su aplicación supondría un enriquecimiento injusto de la propiedad.

La Sala considera que, tratándose de un contrato entre dos empresarios, la nulidad de la cláusula solo podría basarse en su contradicción con los límites que impone a la autonomía de la voluntad. No se ha planteado que el contrato se celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador, ni que la pena fijada en caso de que incumpliera el arrendatario fuera injustificadamente desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento.

Asimismo, la cuantía de la pena fijada no equivale a la indemnización por el posible lucro cesante como consecuencia de la resolución del contrato, sino que se establece el derecho del arrendador a percibir un porcentaje de la renta devengable en función del momento en que se produzca el incumplimiento del arrendatario.

STS Sala 1ª de 14 febrero de 2018. EDJ 2018/9572

Fuente: ADN Jurídico


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