Adquisición de vivienda con aportaciones dinerarias iniciales diferentes

Fiscal

Adquisición de vivienda con aportaciones dinerarias iniciales diferentes.

La DGRN declara que cuando en la adquisición por mitad de una vivienda por una pareja, uno de sus miembros ha entregado cantidades en metálico antes de la formalización de la compraventa, la compensación por el otro a través de un préstamo queda sujeta pero exenta del impuesto.

Una pareja, entre los que no existe vínculo matrimonial, compran al 50% una vivienda de obra nueva. Uno de los miembros de la pareja ha venido haciendo aportaciones en metálico antes de procederse al otorgamiento de la escritura de compraventa. Junto con dichas cantidades, la forma de pago de la vivienda va a ser a través de la formalización de un préstamo hipotecario y una cantidad en efectivo. Con la finalidad de igualar el esfuerzo económico por ambas partes para la adquisición de dicha vivienda, se plantea cuál es el negocio más adecuado para formalizar esta operación: un préstamo entre particulares o un documento de reconocimiento de deuda.

Partiendo del hecho de que se producen dos negocios jurídicos independientes  -por un lado, la compraventa de la vivienda de obra nueva y, por otro lado, el préstamo con garantía hipotecaria-, como la titularidad va a ser al 50%, ambos miembros de la pareja pasan a ser comuneros o copropietarios a partes iguales de la comunidad que surja. No obstante, como uno de ellos ha pagado un importe superior al que corresponde a la mitad del precio de adquisición, y existe intención de igualar el esfuerzo económico, dado que van a formalizar una contrato de préstamo-en concreto, una vez formalizada la compraventa de la vivienda con el dinero obtenido del préstamo hipotecario-, de conformidad con lo previsto en el art. 7.1 LITP, se va a producir el hecho imponible de la modalidad TPO del impuesto.

En estos casos, queda obligado al pago del impuesto el prestatario, quedando la base imponible constituida por el capital de la obligación, que en este caso se correspondería con el exceso pagado por uno de ellos sobre la mitad del precio total de la vivienda.

Sin embargo, en cuanto a la modalidad TPO hay que tener en cuenta que el contrato de préstamo se encuentra sujeto y exento. No obstante lo anterior, la exención no exime de la obligación de presentar la declaración del impuesto.

Por último, si finalmente las partes acordasen elevarlo a escritura pública, por lo que a la modalidad AJD se refiere, no quedaría sujeta al impuesto dicha escritura al no concurrir los requisitos exigidos, es decir, al no tratarse de la primera copia de escritura pública, cuyo objeto tenga contenido o cantidad valuable, que contenga actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y que no se encuentren sujetos a las modalidades TPO ni OS ni al ISD.


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