Acción declarativa de dominio y fe pública registral

Jurídico

Acción declarativa de dominio y fe pública registral

El TS determina que la falta de otorgamiento de escritura pública no excluye que se haya transmitido la propiedad. Además, la cesión de terrenos no implica la adquisición automática, sino que debe responde a la teoría del título y el modo, pudiendo constituir el título la licencia de obras y el modo la toma de posesión de tales espacios.


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El litigio causante del presente recurso de casación versa sobre una acción de dominio ejercitada por un Ayuntamiento para que se declare que son de su propiedad dos fincas y que se ordene la inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad, entendiendo el recurrente que la demandada no estuvo de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

Señala la Sala que, partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH, pues es doctrina del TS la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al dominio y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió».

No obstante lo anterior, el adjudicatario en la ejecución de cosas que no pertenecen al ejecutado y que inscribe su adquisición, para quedar protegido frente a la acción del verdadero propietario debe estar de buena fe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH.

Así, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro.

Y en el presente caso a descripción de las fincas litigiosas como destinadas a zona verde, vial, aparcamientos y ensanchamiento de una avenida, tal y como figura en la certificación de cargas, imponía el despliegue de una diligencia mínima por parte del adjudicatario para conocer la verdadera situación de las fincas. Esa descripción sugiere que se trataba de terrenos sujetos a cargas urbanísticas y resulta motivo suficiente como para que la demandada tratara de cerciorarse de la situación posesoria que, de hecho, se oponía a la titularidad publicada en el Registro.

STS Sala 1ª de 4 octubre de 2017. EDJ 2017/208827​

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La DGRN, en el caso de denegación de inscripción de embargo preventivo sobre finca de sociedad concursada, entiende que debe acreditarse, mediante la aportación de la oportuna resolución del juez concursal, si la finca se incluyó en la masa activa de la sociedad concursada y si se vio o no afectada por las operaciones aprobadas en el plan de liquidación.

 

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