Servidumbre por “destino del padre de familia” de local comercial sobre garaje

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Servidumbre por “destino del padre de familia” de local comercial sobre garaje

El TS considera que la configuración de la servidumbre denominada por "destino del padre de familia" o del "propietario común" requiere no solamente que tenga lugar la separación del dominio de dos fincas que pertenecían a un mismo propietario, sino que también al tiempo de dicha separación exista ya el signo de servidumbre a favor de una de las fincas y a cargo de la otra.

El propietario de un edificio, antes de la venta y la división horizontal del mismo, dividió la planta sótano en un local comercial y un garaje para 33 vehículos. Tanto el garaje como el local tienen características materiales y arquitectónicas idénticas, siendo su único acceso posible a través de la rampa de aparcamiento existente. En el título constitutivo se estableció la posibilidad de unir este local situado en el sótano con el de la planta superior sin necesidad de autorización comunitaria.

El adquirente del local del sótano lo vino usando como garaje, utilizando para acceder la rampa del aparcamiento. La comunidad de propietarios, viendo que este local era alquilado a terceros como plazas de aparcamiento, decidió prohibir el acceso al mismo por la rampa.

Por ello el adquirente reclamó contra la comunidad que se declarara el derecho a utilizar su local como garaje de vehículos, que se estableciera una servidumbre de paso a su favor y que se le indemnizara por el tiempo que no pudo alquilar su local como aparcamiento de vehículos. La comunidad se opuso, alegando que el local estaba destinado a uso comercial y que la salida al exterior se debía hacer por el local de la planta superior, por lo que no existía servidumbre de paso.

Tanto en primera como en segunda instancia se consideró que el local comercial podía cambiar su uso sin autorización comunitaria, si bien no existía un signo inequívoco de servidumbre, al contemplarse en el título constitutivo la posibilidad de comunicar el local inferior con el superior, para así poder tener salida al exterior, por ello se desestimó la pretensión del propietario del local. 

El propietario recurre en casación porque entiende que la sentencia recurrida vulnera la jurisprudencia que sostiene que esta modalidad de servidumbre constituye una excepción a la necesidad de título, y que el hecho de que la finca dominante tenga otra posibilidad de salida al exterior, no priva de la aplicación del art. 541 CC.

Para la Sala se cumplen los requisitos para declarar la existencia de una servidumbre de paso de vehículos y personas a favor, como predio dominante, del local comercial, y en contra, como predio sirviente, del garaje. Ambos locales pertenecían inicialmente a un solo propietario, que creó entre ellos un signo aparente de servidumbre. Enajenó uno, que sería el predio dominante, sin hacer desaparecer, antes de otorgar la escritura de transmisión, el signo aparente y sin efectuar en ella una declaración expresa contraria a la existencia de la servidumbre, tal como exige el art. 541 CC, para declarar la servidumbre por destino del padre de familia.

STS Sala 1ª de 19 julio de 2018. EDJ 2018/526258

Fuente: ADN Jurídico

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