Retracto legal en compraventa de vivienda: Requisitos

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Retracto legal en compraventa de vivienda: Requisitos

El TS declara que procede obligar a la vendedora a elevar escritura pública de compraventa a favor del retrayente, cuando cumple escrupulosamente con su obligación de consignación de la totalidad del precio, no correspondiéndole a él darle el destino legal sin que quepa exigirle más obligaciones que las legalmente exigidas.

La demandante solicitó la elevación a público de un contrato privado de compraventa de un inmueble, en el que había asumido la posición de compradora, tras haberse subrogado en los derechos de la compradora originaria por haber ejercitado el retracto legal de condueños. La demandada, dueña y vendedora, se opuso porque el precio de compra no había sido satisfecho íntegramente y en consecuencia la actora no podría solicitar el cumplimiento del contrato. Se inadmitió a trámite la reconvención.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, mantuvo que el derecho que concede el art. 1279 CC a la actora debe respetarse, sin perjuicio de la facultad resolutoria que tiene la demandada en caso de que la compradora no hubiese respetado las condiciones de pago del precio de compra.

La sentencia recurrida revocó la de instancia al entender que la teoría de la cesión del contrato, según la cual el cesionario -en este caso, la recurrente retrayente- recibiría los derechos y obligaciones que dimanaban de un contrato primitivo inicial, dando a entender con ello que nacería un nuevo contrato a la vida jurídica. Aunque el Código Civil únicamente recoge la cesión de los créditos en sus arts. 1209 y ss, la cesión del contrato ha quedado integrada en nuestro ordenamiento jurídico por conducto jurisprudencial, configurándose como una transmisión entre cedente y cesionario de la entera posición contractual que cedente poseía en una relación contractual, dando lugar consiguientemente a una sustitución íntegra en los derechos y obligaciones que dimanaban del contrato, con permanencia objetiva del contrato y sin que se produzca la aparición de un nuevo contrato entre el cesionario y la parte contractual cedida.

No obstante, en virtud del retracto operado se produce una subrogación del retrayente en la posición contractual del retraído, siendo tal noción distinta de la cesión del contrato en cuyas circunstancias se requiere del consentimiento de las tres partes, cedente, cesionario y cedido, según ha declarado la jurisprudencia.

En supuesto enjuiciado consta que la retrayente (en este procedimiento demandante) consignó a favor del retraído el importe de la venta, pero sin que ello repercutiese en el vendedor, pues no consta que dicha cantidad se entregase a la entidad vendedora y acreedora (aquí demandada). Por tanto, la Sala estima el recurso, en cuanto el retrayente cumplió escrupulosamente con su obligación de consignación de la totalidad del precio, no correspondiéndole a él darle el destino legal , por lo que no cabe exigirle más obligaciones que las legalmente impuestas en el procedimiento de retracto.

STS Sala 1ª de 3 diciembre de 2018. EDJ 2018/651670


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