Arrendamiento

Jurídico

Posibilidades de desistimiento en arrendamiento de local de negocio

El TS confirma la sentencia dictada en apelación en causa sobre desistimiento unilateral del arrendatario en contrato de local de negocio debido a unas obras ordenadas por el Ayuntamiento en la calle donde radicaba el local que dificultaban, pero no impedían la actividad comercial, no existiendo en dicho contrato cláusula de desistimiento. Esta resolución condenó al arrendatario al pago de la totalidad de las rentas que se dejaron de abonar hasta la terminación de dicho contrato de arrendamiento.

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Considera el Tribunal que no procede la moderación en cuanto a la suma indemnizatoria solicitada por impago de las rentas, pues no es de aplicación el artículo 1154 CC, ni tampoco nos hallamos ante una responsabilidad que proceda de un incumplimiento negligente del artículo 1103 CC. Lo solicitado no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante, exclusivamente, el cumplimiento del contrato.

Por tanto, no se está ante una reclamación por lucro cesante (ganancia dejada de obtener o la pérdida de ingresos, como consecuencia directa e inmediata de un hecho lesivo) sino ante una solicitud de cumplimiento del contrato, dado que el arrendador no aceptó la resolución a instancia del arrendatario ni existió incumplimiento del arrendador que motivara la resolución pretendida, unido a que no se aceptó la resolución, no existía cláusula de desistimiento ni tampoco se pactó cláusula penal que permitiese la moderación de la cantidad reclamada.

En estos casos de arrendamiento de local de negocio es práctica habitual la inclusión de cláusulas de desistimiento una vez transcurrido un plazo inicial, contemplando un plazo de preaviso y en ocasiones una indemnización para el arrendador. Así, si no existe cláusula contractual permitiendo el desistimiento unilateral, el arrendador puede oponerse a la pretensión de desistimiento o rescisión, como en este caso, y exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos, con reclamación de las rentas que procedan.

También lo es el establecimiento de una cláusula penal, estipulación añadida al contrato por la que se establece una obligación accesoria, generalmente pecuniaria, destinada a garantizar el cumplimiento de las obligaciones sustituyendo la indemnización de daños y abono de intereses en los supuestos de incumplimiento, facilitando la liquidación de unos eventuales daños y perjuicios al venir cuantificados con antelación. Una característica de la cláusula penal, recogida en el citado artículo 1154, es que el Juez puede modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.



STS Pleno de 18 marzo 2016 EDJ 2016/23782


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Obligación de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en los arrendamientos de vivienda

Recientemente en algunas Comunidades Autónomas que hasta ahora no lo hacían, como Madrid, se ha empezado a enviar a los inquilinos liquidaciones reclamando el pago en concepto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicado al alquiler de viviendas, que está contemplado en artículo art. 7, apartado 1, letra B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de regulación de dicho impuesto y en el que se señala que también son transmisiones sujetas a este Impuesto la constitución de arrendamientos en su modalidad transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).

 

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