Opción de compra e incumplimiento contractual

Mercantil

Opción de compra e incumplimiento contractual

El TS considera que a la fecha de vencimiento del plazo fijado para el ejercicio de la opción de compra, la demandada se halla incursa en situación de incumplimiento, con lo que la consecuencia es la devolución de una cantidad equivalente al doble de la prima pagada por la concesión de la opción.

​Descargar modelo de contrato de opción de compra

A través de un contrato de compraventa se concede un derecho de opción de compra sobre determinado bien inmueble. Entre las cláusulas del contrato, ambas partes estipulan que en el momento de elevarse el referido contrato de compraventa a escritura pública, el vendedor debe haber cancelado el préstamo hipotecario con el que se halla grabado el inmueble, con lo cual los compradores lo adquieran libre de cargas o gravámenes.

La cuestión controvertida en el presente recurso gira en torno a la interpretación de la cláusula descrita y una eventual infracción de las reglas hermenéuticas contenidas en el art. 1281 CC.

La Audiencia Provincial consideró que el optatario había incumplido el contrato por cuanto en la fecha del vencimiento del plazo convenido para el ejercicio de la opción no había cumplido la obligación de cancelar la carga hipotecaria que gravaba el inmueble.

El recurrente alega como argumento de refutación de tal conclusión que la obligación de cancelar el gravamen hipotecario se condicionaba al previo ejercicio del derecho de opción por el optante, según resulta literalmente del primer inciso de la referida cláusula.

Señala el TS que en el presente caso, la obligación de cancelar el citado gravamen (cuyo incumplimiento declara la Audiencia Provincial) debía ser cumplido, conforme a la regulación contractual rectora de la relación, después de ejercitado el derecho de opción pero antes de la celebración y formalización documental pública del contrato de compraventa.

Respecto del ejercicio del derecho de opción, en primera instancia se entendió que no se había probado que los actores hubieran comunicado a la demandada, de forma fehaciente o tácita, su voluntad de querer ejercitar dicha opción de compra, por lo que llegado el día 30 de noviembre de 2014 sin que dicha opción de compra fuera ejercitada, ésta había caducado. Por su parte, la demandada se opuso a la pretensión de la actora aduciendo que fue la inmobiliaria que había intermediado para la suscripción de la opción de compra, quien asumió la negociación de la cancelación de la hipoteca con la entidad financiera, y que no tuvo noticia de la citación en la notaría para el otorgamiento de la escritura pública.

Si se tiene en cuenta que la obligación de la cancelación de la hipoteca recaía sobre el concedente, con independencia de que las gestiones para llevarla a cabo se realizasen directamente por la obligada o por un profesional intermediario; que sin prejuzgar si este último actuó en virtud de encargo de la obligada, por encargo del optante o de ambos, lo cierto es que de los hechos probados resulta con nitidez que las gestiones ordenadas a obtener la cancelación (bancaria y/o registral) de la hipoteca que estaban siendo realizadas eran conocidas por la concedente; que igualmente conocía el fracaso de tales gestiones; y que, en su consecuencia, la reclamación de la devolución de la prima pagada por la opción.

Ante tal incumplimiento el optante pueda elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato. Así lo ha entendido la sentencia recurrida, a la que por tanto no puede atribuirse infracción alguna de las reglas de interpretación de los contratos ni de la jurisprudencia.

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Fuente: Actualidad Mementos Mercantil

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El TS declara extinguido el contrato de opción de compra por caducidad del ejercicio de opción y sus prórrogas, siendo el incumplimiento total de la obligación, en tiempo y forma, a la que se anuda la cláusula penal, el que impide la moderación de la misma.

 

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