Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Tribuna

Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Real Decreto Ley 21/2018, entre otros cambios, modifica tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como la Ley de Propiedad Horizontal, con el fin de paliar la posición de debilidad en que quedó el inquilino desde la reforma liberalizadora de 2013. Por tanto adopta medidas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino y estableciendo, asimismo, estímulos económicos y fiscales.

 

Reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Las principales reformas que introduce esta norma son las siguientes:

  • Se mantiene la aplicación de la Ley, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.

 

  • Considera alquiler turístico todos los que estén sometidos a la normativa sectorial turística.

     
  • Establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.

     
  • Respecto a la prórroga tácita, establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más.

     
  • Fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración.

     
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

     
  • No se puede elevar de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años.

 

 

Modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal

También hay interesantes reformas en esta Ley:

 

  • Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad también a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

 

  • En materia de viviendas de uso turístico, se explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

 

Ley de Enjuiciamiento Civil

Se contempla una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.

De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

 

Ley de Haciendas Locales

Introduce las siguientes medidas en el Impuesto de Bienes Inmuebles:

  • Exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

 

  • Modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

     
  • Crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

 

También en esta ley se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.

 

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se modifica para establecer una exención de los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley  de Arrendamientos Urbanos.

Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

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