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Es objeto de controversia, y
ahora se reproduce en casación, si la registradora de la propiedad de una finca
hipotecada, titularidad de una sociedad en concurso de acreedores, puede
denegar la cancelación de la hipoteca ordenada por el juez del concurso en un
mandamiento dictado como consecuencia de que la finca ha sido transmitida a un
tercero, junto con el resto de los bienes y derechos que componen la unidad
productiva de la sociedad, sin que el precio asignado al bien hipotecado cubra
la totalidad del crédito garantizado y sin que conste en el mandamiento que se
hubieran respetado los requisitos previstos a tal efecto en el art. 155.4 LC.

Considera la Sala que esta
previsión constituye un complemento del régimen previsto en el apartado 4 del
art. 155 LC, que a estos efectos no ha sido modificado, y que introduce una
especialidad en caso de venta de unidades productivas.

Esta especialidad presupone la
regla general de que si se ve afectado un único acreedor con privilegio
especial que tenga derecho de ejecución separada, en ese caso no puede
realizarse la venta por un precio inferior al mínimo que se hubiese pactado sin
contar con su conformidad.

La singularidad del actual art.
149.2 LC consiste en que cuando la venta de la unidad productiva
afecta a varios acreedores con privilegio especial que tengan derecho de
ejecución separada sobre bienes incluidos en la unidad productiva, en ese caso
la exigencia de conformidad de estos acreedores se cumple cuando la prestan al
menos quienes representen el 75% de este pasivo afectado.

Esta salvedad actual a la regla
general del art. 155.4 LC, muestra que en nuestro caso era necesaria la
conformidad del acreedor hipotecario para la enajenación del bien gravado por
un precio inferior al pactado.

Por tanto, en la medida en que la
cancelación de la hipoteca supone la extinción del derecho del acreedor
hipotecario, y esta cancelación es consecuencia de una venta o enajenación
directa, la registradora puede revisar si, al haberse optado por esta forma de
realización, en el mandamiento o el auto que autorizó la realización constan
cumplidos los requisitos del art. 155.4 LC.

STS Sala 1 Pleno de 21 noviembre de 2017. EDJ 2017/243504