Devolución de cantidades anticipadas por no levantar deudas hipotecarias sobre las viviendas

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Devolución de cantidades anticipadas por no levantar deudas hipotecarias sobre las viviendas

El TS entiende que la entidad bancaria avalista a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Dicho aval garantiza la devolución de los anticipos de los compradores cuando la construcción no se inicia o no llega a buen fin por cualquier causa, no cuando la falta de entrega obedezca a un incumplimiento del promotor ajeno al proceso constructivo.

Las compradoras de unas viviendas en construcción interponen demanda contra la promotora y el banco avalista solicitando su condena solidaria a devolver las cantidades anticipadas para la compra. Las viviendas estaban gravadas con tres hipotecas en garantía de los préstamos concedidos a la promotora.

Alegan los demandantes incumplimiento de la promotora al no entregar las viviendas en plazo completamente libres de cargas, ya que a fecha de la demanda seguían respondiendo de la deuda hipotecaria de la promotora con distintas entidades.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena solidariamente a la promotora y al banco a devolver a las demandantes las cantidades reclamadas. Se alega incumplimiento de la promotora por no levantar las cargas hipotecarias que pesaban sobre las fincas, cuyo importe era superior al precio que quedaba por pagar.

Contra dicha sentencia el banco interpone recurso de apelación negando su responsabilidad como avalista por no darse el supuesto de hecho (según él, el incumplimiento propio del proceso constructivo y no cualquier incumplimiento de la vendedora).

La AP Sevilla estima el recurso, y revoca la sentencia apelada. Señala que conforme a la Ley 57/1968 el aval garantiza la devolución de la parte de precio satisfecha, solo en los casos en que la construcción no se inicia o no puede producirse la entrega de la vivienda en el término pactado por no haber llegado a buen fin el proceso constructivo o carecer la vivienda de licencia de primera ocupación, no cuando la falta de entrega obedece a otro tipo de incumplimientos, como en el caso enjuiciado.

Interpuesto recurso de casación, señala el TS que la promotora se había obligado a entregar las viviendas libres de cargas, y aunque en el contrato y en comunicaciones posteriores entre las partes se admitió la posibilidad de que las compradoras se subrogaran en la hipoteca concedida por la avalista, en ningún caso habían aceptado que subsistieran a la firma de las escrituras las otras dos hipotecas inscritas a favor de entidades distintas.

Pese a ello, la promotora hizo caso omiso y abocó a las compradoras a una situación en que la entrega instrumental comportaba la asunción de una responsabilidad hipotecaria por importe superior a la parte del precio pendiente de pago.

Por tanto, el Tribunal Supremo considera, que si el aval garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, con mayor razón la ha de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas.

STS Sala 1ª de 7 mayo de 2019. EDJ 2019/573583

Fuente: ADN Jurídico


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Concurso de acreedores y devolución de cantidades anticipadas

El TS determina la procedencia de la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de una vivienda, con independencia de que se sustituyera la vivienda inicialmente adquirida por otra, siendo irrelevante que el avalista no emita una nueva certificación, pues el hecho que da lugar a la exigibilidad de la garantía es que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, ya que el avalista no garantiza el cumplimiento de la obligación de entrega sino la restitución de las cantidades que el promotor ha de restituir cuando el adquirente resuelve el contrato por incumplimiento de aquel; siendo irrelevante que las cantidades no sean ingresadas en una cuenta especial pues al comprador no se le puede imponer la obligación de depositar las cantidades en una cuenta especial, y el ingreso en una cuenta ordinaria no excluye la garantía del avalista.

 

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