Contrato de crédito inmobiliario. Adquisición de vivienda

Tribuna

Contrato de crédito inmobiliario. Adquisición de vivienda

Además de la protección que ofrece la legislación en materia de condiciones generales y consumo, desde 16 de junio de 2019, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) fija las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, así como las normas de conducta aplicables a las personas involucradas en la comercialización de los préstamos que se encuentran dentro del ámbito de la norma.

Forma y contenido del contrato
Los contratos deben formalizarse en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deben formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial.

Los notarios no pueden autorizar dichas escrituras públicas si no se ha otorgado el acta notarial, debiendo además insertar en su texto una reseña identificativa del acta otorgada. Los registradores no podrán inscribir las anteriores escrituras si faltara aquella reseña identificativa.

 

Obligaciones del prestamista
Se establecen una serie de obligaciones de información y publicidad que deben cumplir los prestamistas que se encuentran dentro del ámbito de la LCCI para la concesión de préstamos o créditos. Estos requisitos se dividen en función del momento en que se facilita dicha información. Por otro lado, existe la obligación de evaluar la solvencia del prestatario.

 

Publicidad
Desde el 16 de junio de 2019, la publicidad relacionada sobre los contratos de préstamo que haga alusión al tipo de interés o a cualquier otro coste relacionado con el préstamo debe especificar de manera clara, concisa y destacada:

• La identidad prestamista.

• Si procede, que el préstamo está garantizado por hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o por un derecho relativo a un bien inmueble.

• Tipo deudor -fijo, variable o combinación de ambos- con indicación de los gastos incluidos en el coste total del préstamo para el prestatario.

• Importe total del préstamo.

• La tasa anual equivalente (TAE). la tasa se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de interés, incluido el diferencial.

• Cuando proceda:

- la duración del contrato de préstamo;

- el importe de los pagos a plazos;

- el importe total adeudado por el prestatario;

- el número de pagos a plazos;

- una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.

• El sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados.

• Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

 

Información precontractual
Los prestamistas o los intermediarios deben ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite y en todo caso tener disponible, en todo momento, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito. Esta información debe especificar:

- la identidad y dirección geográfica de quien emite la información;

- los fines para los que puede emplearse el crédito;

- las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro;

- la duración posible de los contratos de crédito;

- las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;

- cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera;

- un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;

- una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;

- la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista -incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso-;

- cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;

- una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado;

- una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario;

- una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista;

- una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito;

- cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo; y

- cualquier otra advertencia que establezca el titular del Ministerio de Economía y Empresa.


 Información durante la vigencia del contrato
Los prestamistas tienen obligaciones de información periódicas que deben cumplir en cada liquidación de intereses o de comisiones que practiquen por sus servicios. En dichas liquidaciones se deben expresar:

- el tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia;

- las comisiones aplicadas en el período al que se refiere la liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo;

- cualquier otro gasto incluido en la liquidación; y

- cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados.

Asimismo, durante el mes de enero de cada año se debe remitir a los prestatarios una comunicación recogiendo la información sobre comisiones y gastos devengados, y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados durante el año anterior.

Finalmente, cuando se modifique el tipo de interés aplicable al préstamo, el prestamista ha de informar al prestatario con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta modificación se aplique.


Evaluación de solvencia
Otra de las obligaciones que impone la LCCI a los prestamistas es la de evaluar la solvencia de la persona física que pretende formar parte del contrato de préstamo. Se trata de verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo.

Así, el prestamista solo puede otorgar el préstamo si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan.

A estos efectos, los prestamistas deben contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo esta evaluación.

Estos procedimientos, cuyo coste en ningún caso puede repercutirse al potencial prestatario, han de ser revisados periódicamente por los propios prestamistas.

En cualquier caso, la evaluación incorrecta de la solvencia no otorga al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que el prestatario hubiera ocultado o falsificado la información sobre su solvencia o por que la información facilitada fuera incompleta.

 

Normas de transparencia
Las normas de transparencia recogidas, desde 16 de junio de 2019, en la LCCI, se refieren a la comercialización y a la comparecencia ante el notario.

 

Comercialización: documentación informativa
El prestamista debe entregar al prestatario la siguiente información con una antelación mínima de 10 días a la firma del contrato:

• Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), de la LCCI Anexo I.

• Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se ha de informar de las cláusulas más relevantes del contrato.

• En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

• Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

• Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

• Cuando el prestamista requiera la suscripción de un seguro deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro.

• Cuando se vaya a otorgar el préstamo en escritura, la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento del notario.

 

Comparecencia ante el notario
El prestatario debe comparecer ante el notario a efectos de obtener presencialmente asesoramiento en relación con el préstamo a formalizar.

Asimismo, el notario debe verificar y revisar que el prestatario ha recibido del prestamista la documentación precontractual del nº 5415.

Una vez que el prestatario haya recibido el asesoramiento necesario, el notario debe formalizar un acta notarial -a la que se debe hacer referencia en la escritura de préstamo- en la que se haga constar:

- que se ha puesto a disposición del prestatario la información precontractual en los plazos legalmente previstos;

- las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.

- que el notario ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

Finalmente, y en presencia del notario, el prestatario ha de responder a un test que tiene por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Si no queda acreditado el cumplimiento de las anteriores obligaciones en relación con la documentación informativa o si el prestatario no compareciese para recibir el asesoramiento, el notario expresará en el acta esta circunstancia y no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

 

Ventas vinculadas y combinadas
Como norma general, está prohibida la venta vinculada de préstamos, son nulos los contratos vinculados al préstamo que perjudiquen al prestatario y las cláusulas del contrato de préstamo que afecten a productos vinculados, aunque no del préstamo propiamente dicho.

Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada, la se permite que los prestamistas exijan la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento del préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

En este caso el prestamista debe aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.

 

Tasación de los bienes dados en garantía

La tasación puede realizarse:

- por una sociedad de tasación;

- por el servicio de tasación de una entidad de crédito de la Ley 2/1981; o

- por profesionales independientes del prestamista que estén homologados conforme al RD 775/1997 o conforme al procedimiento de la  disp.adic.10ª LCCI.

El encargado de realizar la tasación, debe emplear normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, conforme a la OM ECO/805/2003.

 

Reembolso anticipado y comisiones aplicables
El prestatario está facultado para reembolsar en cualquier momento y de forma anticipada todo o parte de las cantidades adeudadas al prestamista en razón del préstamo siempre que medie un preaviso cuya duración debe ser acordada por las partes en el contrato y que no puede ser superior a un mes (LCCI art.23.1).

Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le ha de facilitar, en el plazo máximo de 3 días hábiles la información necesaria para evaluar esta opción.

Como mínimo, el prestamista debe cuantificar las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración, que deben ser razonables y justificables.

Desde el 16 de junio de 2019 solo puede cobrase una comisión o compensación por reembolso anticipado si así se ha pactado expresamente y dentro los siguientes límites:

• En contratos a tipo de interés variable o con tramos variables se puede pactar una comisión para compensar la pérdida financiera del prestamista para alguno de los siguientes supuestos, excluyentes entre sí, y que, en todo caso, no puede superar:

- el 0,15% del capital pendiente de reembolso durante los 5 primeros años de vigencia del contrato; o

- el 0,25% del capital pendiente de reembolso durante los 3 primeros años de vigencia del contrato.

• En casos de novación del tipo de interés o subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación en adelante y para el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo, en sustitución de uno variable, solo se puede pactar una comisión para compensar la pérdida financiera del prestamista durante los 3 primeros años de vigencia del contrato y no puede superar el 0,15% del capital pendiente de reembolso.

Transcurridos los 3 primeros años de duración del contrato no puede exigirse compensación alguna con ocasión de la novación del tipo de interés o subrogación de tercero.

• En contratos a tipo de interés fijo o con tramos fijos se puede pactar una comisión para compensar la pérdida financiera del prestamista que no puede superar:

- el 2% del capital pendiente de reembolso durante los 10 primeros años de vigencia del contrato -o a contar desde la fecha en que resulte de aplicación el tipo fijo-; o

- el 1,5% del capital pendiente de reembolso a partir del décimo año de vigencia del contrato.

Mientras que en los préstamos a tipo variable o con tramos variables se exige la elección entre una de las dos opciones legales, en los préstamos a tipo fijo los porcentajes aplicables se suceden en el tiempo permitiendo cubrir toda la vida del préstamo.

 

Vencimiento anticipado del crédito en caso de impago
Ante la constante problemática sobre a la ejecución hipotecaria de préstamos con cláusulas de vencimiento anticipado, la LCCI opta por regular expresamente cuándo debe entenderse que un impago es suficientemente significativo como para activar el vencimiento anticipado del préstamo.

Así, se establece que en los préstamos o créditos cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y estén garantizados mediante garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de bienes inmuebles para uso residencial, el prestatario perderá el beneficio del plazo y se producirá el vencimiento anticipado siempre que:

• El prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte de capital o intereses.

• La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga al menos:

- el 3% del capital prestado, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del contrato, entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o a un número de cuotas equivalente a 12 meses; o

- el 7% del capital prestado, si es en la segunda mitad de duración, entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan a 15 plazos mensuales, o a un número de cuotas tal que equivalga a 15 meses.

• Que haya mediado requerimiento por parte del prestamista concediéndole al menos un mes para cumplir, debiendo advertirse en tal requerimiento que, de no cumplir, se reclamará el reembolso total del préstamo adeudado.

 

Intereses de demora
Los intereses de demora en préstamos o créditos concluidos por una persona física que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, serán el interés remuneratorio (interés que paga el prestatario por el capital prestado) más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

El interés de demora sólo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no puede ser capitalizado, salvo en el supuesto de que, en el contexto de un proceso de ejecución sobre vivienda habitual hipotecada, el ejecutado no pudiera satisfacer los porcentajes de principal pendiente de amortización más interés legal en los términos previstos en el art. 579.2.a LEC

 

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Breve análisis de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Breve análisis de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En esta Ley, que incorpora a nuestro ordenamiento la Directiva Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, se establecen normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

 

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