Cambio de local a vivienda por no existir prohibición expresa en estatutos

Jurídico

Cambio de local a vivienda por no existir prohibición expresa en estatutos

La DGRN entiende que solo cabe negar al propietario el derecho al cambio de uso de su local a vivienda, cuando los estatutos lo prohíban expresa y claramente.

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Mediante escritura autorizada por el notario el propietario de un local comercial integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal, y con las oportunas licencias administrativas, hizo constar que había rehabilitado y acondicionado este local para destinarlo a vivienda.

En los estatutos comunitarios se autoriza a realizar obras siempre que no afecten a elementos comunes ni causen daños a otro propietario. Si se requieren obras murales deben ser previamente aprobadas por la junta, al igual que si las obras afectan a elementos comunes. Igualmente recogen la obligación de que los locales sean destinados a usos comerciales o industriales.

La registradora suspende la inscripción porque entiende que el cambio de uso requiere el acuerdo unánime del total de los propietarios porque tal cambio supone una modificación de los estatutos ya que estos no permiten que los locales sean destinados a uso residencial. Además, si este cambio a vivienda ha producido una variación interior o exterior que haya requerido obras murales, dichas obras deberían haber sido previamente aprobadas por la junta de copropietarios.

El notario autorizante en su recurso se opone a esta suspensión y defiende la posibilidad de practicar la inscripción al no prohibir expresamente los estatutos el cambio de uso de acuerdo con la doctrina tanto del TS como de esta Dirección General.

La DGRN reconoce que su doctrina asentada contempla como regla general la posibilidad de cualquier uso, siempre que este sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. No obstante los estatutos pueden establecer restricciones a sus posibles usos, restricciones que deben ser claras y precisas.

En este mismo sentido se manifiesta la jurisprudencia del TS que reconoce la constitucionalidad del derecho a la propiedad privada, derecho que solo puede limitarse legal o convencionalmente. Para el TS la mera descripción no supone una limitación del uso y que para que sea eficaz una prohibición de este tipo se exige una estipulación clara y precisa que la establezca.

En este caso, para la DGRN, no hay una infracción de los estatutos ya que estos lo que prohíben es que los locales se dediquen a usos distintos a los comerciales o industriales, por ejemplo usos terciarios recreativos, pero no resulta explícita la prohibición de destinar los mismos a vivienda. No consta tampoco que la transformación realizada afecte a elementos comunes, modifique las cuotas, menoscabe la seguridad del edificio, o altere su estructura configuración o estado exteriores no siendo necesaria la autorización de la junta de propietarios.

Resolución DGRN de 25 julio de 2019. Registro de la Propiedad. EDD 2019/695236


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