Acuerdos sobre arrendamiento del inmueble comunal

Jurídico

Acuerdos sobre arrendamiento del inmueble comunal

Señala la AP Barcelona que la reducción del importe de la renta, o la concesión de una determinada carencia temporal en el pago, se deben considerar actos de administración ordinaria, para los que es necesario el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

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La Audiencia Provincial de Barcelona analiza la validez de las decisiones tomadas respecto al arrendamiento del inmueble en una comunidad de bienes en la que todos los comuneros ostentan el mismo porcentaje de propiedad. Desestima el recurso de apelación interpuesto por dos de los comuneros propietarios de un local que pretendían negociar nuevas condiciones de arrendamiento con la oposición de los otros dos propietarios del mismo, que los demandaron por este motivo.

La comunidad de bienes es propietaria de un local arrendado a un restaurante cercano. Las cuatro personas integrantes de la misma, son al mismo tiempo, aunque en distintas proporciones, socios de la arrendataria.

Dos de los comuneros, socios minoritarios del restaurante, demandan a los otros dos y, subsanada la falta de litisconsorcio pasivo necesario, también al arrendatario, a fin de que se adopten los siguientes acuerdos:

- que se declare contrario a los interés de la comunidad aceptar la propuesta que hace la arrendataria de una rebaja de la renta y un periodo de 2 años de carencia, y que se mantengan las condiciones pactadas para el alquiler;

- la reclamación a la arrendataria de las rentas que ha dejado de pagar hasta el momento y las que se generen desde que se interpone la demanda, facultando para ello a cualquiera de los comuneros, incluso judicialmente; y

- el requerimiento a la arrendataria para que regularice las retenciones del IRPF sobre la renta, correspondientes a este periodo.

La AP Barcelona considera que la reducción del importe de la renta, o la concesión de una determinada carencia temporal en el pago se deben considerar actos de administración ordinaria, para los que basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares. Sin embargo, en este caso, los cuatro comuneros lo son en idéntico porcentaje, el 25% cada uno, sin que sea posible identificar una mayoría que haya votado a favor de rebajar la renta y admitir el periodo de carencia.​

Ante esta situación de «empate» el derecho civil catalán no cuenta con un mecanismo de desbloqueo en caso de no haber mayorías, como el del art. 398 CC que en estos casos permitiría decidir a un juez.

Por tanto, procede rechazar la propuesta del arrendatario, no tanto porque sea contraria a los intereses de la comunidad, que en este caso de «empate» de opiniones no es posible identificar, sino porque no concurre la mayoría necesaria para ello, lo que necesariamente implica que deben mantenerse las condiciones contractuales inicialmente pactadas.

SAP Barcelona de 29 julio de 2019. EDJ 2019/658021

Fuente: Actualidad Mementos Inmobiliario y Urbanismo

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Gastos deducibles en arrendamiento de inmuebles a efectos de IRPF

La DGT considera que, en caso de varios inmuebles en alquiler, solo es posible deducir de los rendimientos íntegros de cada inmueble los gastos asociados al mismo. Así, se debe calcular el rendimiento neto y, en su caso, las reducciones aplicables, de forma separada para cada inmueble, teniendo en cuenta los límites existentes para la deducción de los gastos por intereses y por reparación y conservación, y sin perjuicio de que posteriormente se sumen los rendimientos netos reducidos obtenidos de cada inmueble para determinar el rendimiento neto reducido total.

 

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