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La cuestión litigiosa consiste en es determinar en qué
medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede
considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato
de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin
consecuencias económicas para él.

Entiende la Sala que la imposibilidad sobrevenida
liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la
exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula «rebus» en casos
de dificultades de financiación. No obstante, el deudor podrá excusarse cuando
sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación.

Por tanto, la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace
imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de
pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar, recogida en el
artículo 1182 CC, o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación
de hacer, contenido en el artículo 1184 CC, no es aplicable al deudor de
dinero.

De otra parte, para que la falta de acceso a la financiación
pudiera valorarse como una alteración imprevisible de las circunstancias
existentes en el momento de contratar y justificara una resolución liberatoria
del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible de
financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas de
financiación del comprador.

En el presente caso, el propio contrato ya contemplaba las
consecuencias de que los compradores desistieran o no cumplieran las
obligaciones de pago de modo que, entonces, el contrato quedaría resuelto y los
vendedores podían retener las cantidades recibidas en concepto de indemnización
de daños y perjuicios.

Las cantidades anticipadas sirvieron para confirmar el
contrato de compraventa pero también permitían desistir y perderlas o
recibirlas dobladas si hubiera sido la parte vendedora quien desistiera o
incumpliera el contrato, por lo que ni el riesgo de la falta de financiación
correspondía al vendedor ni hay razón para no aplicar las consecuencias
pactadas contractualmente.

STS Sala 1ª de 13 julio de 2017. EDJ 2017/143028